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该合同条款是否有效

【案情】

原告陈某和被告赵某是亲属关系,2008年10月陈某出卖自己的一套房子给赵某,因陈某对此房子有一定的感情,在合同中约定“买方不得再次出卖此房屋”。合同签订后,也办理了房屋过户登记手续。2009年8月,赵某想出卖此房屋。陈某得知此事后要求赵某不得出卖,协商未果,原告陈某起诉到法院要求赵某履行合同约定,赵某以该条款限制自己对房屋处分权,是无效条款,请求法院确认该条款无效。

【分歧】

本案审理过程中存在两种分歧:

其一:该条款是无效条款。理由是:该条款限制购买者赵某对房屋的所有权行使,剥夺了赵某对房屋的处分权;其合同条款也是显失公平的。法院不该支持原告的诉请。

其二:该条款是有效且合法。理由是:该条款没有违反法律、政法规强制性规定,是双方自愿达成的意思表示,也是购买者赵某对自己处分权的放弃,不是出卖方剥夺购买方所有权的行使。法院应当支持原告的诉请。

【分析】(本分析垄步青云原创,未经允许不得转载)

本人赞同第二种观点:该条款是有效且合法。

一、该条款不属于无效条款。

我国《合同法》第五十二条 【无效合同】有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

该条款并没有违反五十二条之五的规定。合同不得违反法律、行政法规的强制性规定是对合同双方“自由”原则的限制,也就是说合同双方在进行合同意思表示时,必须在法律、行政法规的范围内进行,超越这个界限就是违法,不受法律保护。而本案买卖双方自愿约定“买方不得再次出卖此房屋”,既没有触犯到任何法律、法规,也没有侵犯到国家和第三人的权利,是合同“自由”意思体现。虽然该条款对买方的权利有所限制,但是只要买方接受这种限制,合同依然有效成立。如果把这种合同双方的意思表示视为违反法律之行为,是对“合同自由”原则的违背,也是对公民处分自己权利的限制和干预。

二、此该条款非显失公平。

显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验,在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等,经济利益上不平衡,因而违反了公平合理原则。

而本案卖方并没有利用自己的优势或是买方的缺乏经验这一不平等的地位来签订合同,双方是基于自愿的意思表示,其地位也是平等的。合同约定限制买方的处分权利,并没有导致买方对此房其他权利的无法行驶,也没有完全剥夺买方对房子的所有权,买方仍然可以对此房享有使用、收益、抵押等权利,故不存在不公平之说。卖方之所以这么规定,并且把此房卖给其亲属,其目的以后还可以经常到此房子来看看(毕竟是住了这么久也有感情了),如果一旦被买方卖掉,这种愿望就不可能实现,卖方的这种要求也是合情合理的。

故,该条款并非显失公平。

三、该条款在合同中的性质

1、该条款非附条件合同的“条件”。

附条件合同,是指:当事人在合同中特别规定一定的条件,以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。

《中华人民共和国合同法》第45条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”

附条件合同的“条件”主要作用是来对合同的效力进行界定,条件是否成就直接关系到合同的成立,而不是对合同双方权利义务的规定。合同双方对这个“条件”是无权左右或是干预的,否则,就违反“条件”的适用规则,视为该“条件”不能成就。本案买卖双方在合同中约定“买方不得再出卖此房屋”是对买方义务的约定,限制其处分权利的条款。如果买方违反此条款的约定,是一种违约行为,卖方可以提起违约之诉,而不能提起缔约过失之诉。

故,该条款是一种权利义务性质,非附条件合同的“条件”。

2、该条款是买方对处分权的放弃。

处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利,即决定财产在事实上或法律上命运的权利。包括资产的转让、消费、出售、封存处理等方面的权利。

此条款是对买方处分权的限制,不能理解为对买方所有权的剥夺。《物权法》第三十九条 “所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。从此条不难得出,所有权的这几个权利是可以分离行使的,因此,买方除了处分权不能行使外,仍然享有占有、使用、收益的权利。依据“权利可以放弃,义务不得拒绝”之权利处分原则,买卖双方在合同中约定“买方不得再出卖此房屋”,只要买方自愿接受此条款,视为对自己处分权的放弃。而这种放弃并没有侵犯到国家和第三人的权利,也没有违反法律的强制性规定。故是合法有效的。

综上,此合同约定的“买方不得再次出卖此房屋”合法有效。法院应该支持原告的诉请。



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